已成立管委會之公寓大廈頂樓、管道間排水管之漏水問題，其責任歸屬及費用負擔：

問題:
我們社區有2棟大樓，B棟大樓頂樓漏水，有關頂樓漏水修繕費用，經廠商估價全部防水層應重新更換、更新隔熱磚或磁磚，費用預計約60萬元：
（1）管委會決議：頂樓漏水，屬共用部份，修繕費用應由管委會負擔3/4，頂樓住戶負擔1/4，請問這樣合理嗎？
（2）經住戶質疑合法性後，管委會主委召集區分所有權人會議臨時會議，依規約所定之「普通決議」方式決議：僅由B棟大樓住戶一同分攤，B棟住戶呂小姐認為不合理，請問公寓大廈之頂樓漏水到底應由誰負責？
（3）翁小姐所有 1樓房屋天花板漏水，經勘查發現原因是 8樓住戶之浴室排水管路支管因管路年久脫落、及固定管路另件與排水主幹管接頭鬆脫所致。 8樓住戶辯稱：「管道間應為大樓區分所有權人之共用部分，漏水既因管道間之主幹管接頭處鬆脫所致，自然為管理委員會之修繕責任，與我無關。」這樣講有理？到底誰該負責修繕？

說明：
本案例思考判斷之重點如下：有關「頂樓平台」漏水之修繕責任，依法應由誰負擔？依法應經區分所有權人會議決議之事項，管委會有無權利自行決議辦理？「公共排水管線」之修繕責任，應由誰負擔？

一、有關頂樓漏水之修繕責任，依法應由管委會負擔：

按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2
項、第11條、第31條，定有明文。

公寓大廈之「頂樓平台」係屬共用部分，其修繕責任依本條例第10條第2項由管委會為之，費用由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（臺北地方法院91年度簡上字802號民事判決參照）。通常，即自公共基金或管理費收入中支出。

修繕部分如涉及「重大修繕或改良」，依本條例第11條之規定，應經區分所有權人會議之決議，始可為之。且依本條例新修正第31條規定，或一般住戶規約之規定（內容係參酌舊法第31條），區分所有權人會議就「共用部分之重大修繕或改良」之決議，為「重度決議」（即應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之），非經此決議程序，其決議即非合法。

至於，「共用部分之重大修繕或改良」含意為何？怎麼樣的程度才算「重大」。主管機關就此問題認為：有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之，如認定產生異議，亦應於區分所有權人會議中議決（內政部營建署88年5月6日88營署建字第09592號函釋）。

然而，此見解恐怕會造成管委會困擾，因「一般修繕」管委會得自行決議為之，根本不需要召開大會；而「重大修繕」（或須動用公共基金），即應召開區分所有權人會議決議為之。「召開大會」，對管委會來說，還真是麻煩的事（譬如：籌備開會文件、製作名冊、發送開會通知、預定場地、製作及發送會議記錄…）；通常管委會的心態是，非萬不得已，能不召開就不要開。因此，應讓管委會事先明白：「重大」的
標準，才便於決定應否召開大會。

依內政部最新「規約範本」（民國94年2月23日內政部台內營字第0940081581號令修正）第12條（重大修繕或改良之標準）：「前條第3款第3目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，指其工程金額符合下列情形之一(請就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)：1.新臺幣10萬元以上。2.逾公共基金之百分之五。3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。」換言之，一般而言，修繕費用達「新臺幣10萬元以上」，即可認為係屬重大修繕，頗具參考價值。